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中国房地产的“局部泡沫”会不会破灭?

发布日期:2017-09-13  来源:
    

    作者:孙骁骥

    中国内地的地产业,现在正式进入了“冰火两重天”的时期。一二线城市量价急冻,三线以下城市的不动产却与此相反,交易颇为繁荣。这形成了中国房地产的两个泡沫,第一是一二线城市的“刚性泡沫”,另外是三四线以下城市的“局部泡沫”。

    所谓的“刚性泡沫”,短期来看,并没有破灭的危险,毕竟一线不动产是最具价值的人民币资产,未来反而还有可能进一步膨胀。但是,在中国广大地区的“局部泡沫”则具有很高的风险,未来很可能因为各种的经济诱因而破灭。投资者在近期无法投资一线房产的情况下,应尽量避免投资三四线地区价格较低的房地产。“抄底”一说,在今天的中国房地产市场,实际上并不适用。

    一,从一线流出的资金,流向了三四线

    就连普通人都看得出来,目前的政策是完全不支持一二线房地产的。在史上最严调控的不断加码之下,一二线热点城市整体降温,出现了下行态势。然而,与此形成鲜明对照的是,三四线城市房价却实现了“接连上涨”。

    我们通过成交量价数据来看,可以感受到房地产泡沫的双重性。据统计,8月份,除上海新建商品房均价环比7月微涨以外,北京、广州、深圳三个一线城市的新房均价都有不同程度的下跌,其中北京新房价格环比下跌13%居前。所谓的“金九银十”,似乎在今年也并没有出现。

    然而,与一线楼市泡沫受到强制打压相反,三四线楼市的泡沫却正在以很快的速度膨胀。据统计,今年1到5月份,三四线城市占房企销售面积的比重达到75%,而去年同期的比例为66%。而三线以下的房地产销售火热背后,则是房地产商的策略。

    去年以来,大房企进入三四线城市,大量举债拿地开发,当地的商品房售价也就随之被直线拉抬起来。据统计,今年前8个月,全国283个三四线城市的住宅用地成交金额达9830.3亿,平均土地成交溢价率超五成,创历史新高。地价升高直接造成了房屋价格的上涨。

    经过这一年的发展,三四线城市的商品房价格翻了一倍的情况非常多。去年一套房几十万,首付十几万的非常多,而现在,一套房动辄上百万,首付三四十万早已不新鲜。

    之所以三四线上涨如此厉害,取决于房地产大环境的改变,这个改变则又造成了游戏规则的变化。根据经济学家佩雷斯在《技术创新与金融资本》一书中的洞见,经济周期的到来标志着新旧产业交替涉。也就是所谓“技术经济范式”(techno-economic paradigm )的转移,这是一个痛苦而曲折的历程。即使人们早意识到旧产业江河日下,无以为继,但却绝不意味新产业能顺利接棒,继往开来。

    举例来说,20世纪初汽车的大规模生产(mass production)已经出现,但真正全面普及却是二战后,当城市规划、公路网和油站等全面建立起来之后。个中更涉及人们生活方式的巨大转变,以及政府相关政策的配合等等。凡此种种,皆意味新产业的天时地利人和全面成熟,新范式才能成功奠基下来。

    而在这个经济转型过程中,旧产业积累大量找不到出路的资金,成为新产业冒现最必要的融资。但这些资金旨在追逐短期投机利益,往往会泡制出“非理性亢奋”,资金并不会直接进入新产业,也不会对新产业长远发展的健康助力。

    这种由于旧产业消失而产生的金融资本(financial capital),属于旧范式的广泛社会经济力量,难免对新产业加以抗拒和排斥,也从而构成了金融泡沫的出现并且对于经济转型产生负面的影响。

    具体到中国的楼市,一二线的市场受到打压,原本是国家逼迫资金从过剩的不动产行业退出,进入新兴的经济行业而执行的政策。不过,这个政策的客观结果就是使得相当数量的资本从一二线流出,但并没有离开房地产市场,进入新兴行业,而是从一线流出,向三四线流入。造成了中国的房地产泡沫向着并没有执行限购政策的三四线城市蔓延。

    二,中国房地产的泡沫为什么还没有破?

    有人说,与一二线城市相比,三四线城市的楼市多靠刚需在支撑。在这一轮房价上涨的周期中,原本在缓慢释放的三四线城市的刚需得以集中爆发。但是,事实上可能并不是这样。三四线城市人均住房面积已经足够高,而且人口为净流出,长期来看房屋过剩情况远远大于一线城市。

    以辽宁铁岭市为例,2007年,铁岭市的人口为305万。十年过后,铁岭市的人口不增反减,为299万。在这种情况下,小城市的房地产上涨的势头能够撑多久?

    本质上,资金从一线流向三四线的事实意味着房地产行业低效低能的旧范式依然在苟延残喘,这并不是与刚需的数量有直接的关系。中国的房地产金融之所以能玩的转,投机者这些年通过炒作一二线房地产获得暴利的原因,与中国版本的“量化宽松”(也就是四万亿刺激)有密切关系。大量发钞的结果不光让经济空转,资产价格爆炒,而且会造成社会的贫富差距越来越大等等各种问题。

    房地产的金融游戏,本质上是让一部分聪明人去赚不聪明人的钱,让原本钱多的人赚原本钱少的人的钱。最后的恶劣结果就是越涨价越买,越买越涨价。这已经违背了经济学的基本理性。本来是涨价以后买的人减少,卖的人增加,这样才能达到一个供需均衡。

    但现在的情况恰恰是,越涨价越买,越买越涨价,购房者买房以后不是自己住进去,而是贷款买房后把房子抵押再去贷款,买这个房以后把它抵押,让银行贷款又去买一个房,拿这个房再去抵押又可以借钱再买一个房。这就变成杠杆了。杠杆是造成金融危机的原因之一。

    在近期涌入三四线城市的房企中,除了一些譬如恒大、碧桂园等多年来扎根三四线城市的房企,有很大一部分房企是闻风而来,把三四线城市当作资本的“避风港”。他们以高溢价拿下这些地块,无形之中增加了开发成本,而这些成本将通过后续的经营逐步增加到房价中,从而抬高房价。

    虽然房价涨上去了,但由于与地价的对冲,房企的收益并没有随之水涨船高,不得不借用基金、信托等各种资本杠杆拿地,再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。根据媒体报道,去年年底被迫全面收紧的房企发债,近期有了解冻的迹象。据Wind资讯的不完全统计,今年7月和8月共发行房企公司债和企业债19只,其中有不少如万科、金地等耳熟能详的房地产企业。

    这一数量已超过今年前六个月房企发债数量之和。在这种情况下,一旦风向突变,这些房企的资金链将面临巨大的压力。事态到最后,他们将不得不吞下自己造成的苦果。

    我们不难看出,无论是一二线,还是三四线城市,房屋的供求关系和价格依然与人们的真实居住需求有较大差距。不动产的投资、投机属性仍然大于使用属性。无论是从房企的债务状况角度,或是从购房者的一般心态角度,都能看见这个趋势。

    中国的房地产系统性风险其实并没有因为调控政策而消失,它只是发生了一定程度的减缓和转移。并且,作为全球最大的泡沫之一,中国楼市面临的风险仍然会引发人们的担忧,也是中国经济最大的“灰犀牛”。

    根据一项企业家之间的调查统计,有超过76%的内地企业家认为房地产泡沫最大,而认为股市泡沫大的只有37%。房地产这只最大的“灰犀牛”,依然是我们不可忽视的最大经济风险。

    实际上,政府和地产商目前是在进行一次对赌。在如此严厉的限购政策下,地产商却在热衷拿地,他们预测最多三年时间,楼市将走入新一轮上涨周期。只要能把现阶段挺过去,长期来看依然是利润非常高的。

    对于当前的房地产市场,希望进入的人依然是很多的,而通过限购限卖等等方法强制不许买房,其结果就是把资金引向三四线城市。投资市场的一个原则是,回报与风险成正比。炒作成本最低、价格增幅最大的三线以下城市,其蕴含的风险也是最高的。

    无论是租购同权、限买限卖等等政策,无非都是为了营造一个气氛,那就是目前的三线以下楼市目前很稳定,宏观的中国楼市长期来看也稳定。媒体上长期这么稳定来稳定去的结果,就是普通投资者会带着钱进入这个市场,主动去承担巨大的系统性金融风险。只要风险的隐患没有完全转嫁到普通投资者身上,那么这个泡沫也就暂时不会破灭。

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