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马光远:三四线城市房价为什么大涨?

发布日期:2017-07-11  来源:
    今年上半年,房地产市场的总体特点是:热点降温,量价都松动,买卖双方的博弈关系逆转,市场整体降温和变天已经成为定局;三四线开始明显上涨,已经环比上涨七个月。

    热点城市降温因为政策,以前库存过大的三四线为什么大涨,原因仍然是迄今没有放弃的“去库存”政策,这是三四线城市上涨的最大推手。

    熟悉我的观点的人都知道,我一直反对房地产“去库存”政策。原因有四:

    第一、“去库存”政策完全误判了中国房地产的基本面。

    对中国房地产稍有研究的都知道,中国房地产市场由于土地垄断、城市分化以及区域经济的差距等原因,导致房地产市场的区域特征极为明显。

    每一个城市房地产市场的基本面都不同,甚至每一个城市的每一个区域都有自己的特点。这导致的结果必然是,有些城市房子不够,有些城市住房供应严重过剩。

    在中国,比所谓的“去库存”更为重要的,是房地产市场的资源错配问题,而不是什么“库存”问题。热点城市由于人口增量,住房短缺的问题仍然没有解决,这是主要矛盾和矛盾的主要方面。“去库存”政策把侧重点放到供大于求的小城市,属于本末倒置。

    而且,在城市分化差距很大的情况下,全国性的去库存政策导致的结果是不该热的地方特别热,导致一二线城市的房价暴跌,2016年房地产市场热点城市之所以暴涨,根本原因就在于对没有库存的一二线城市实施了和三四线以下城市一样的库存政策。也就是要求南方和北方空调都开热风,这本身就很荒唐。

    第二、中国的“库存”指标用的是极具中国特色的“待售面积”,而不是国际上很多国家公认的“空置面积”。

    什么叫“待售面积”,按照国家统计局的解释,"待售面积"指的是报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的商品房建筑面积。很显然,这个"待售面积"只能说明目前开发商还有多少房子没有卖出去或者租出去,并没有包括卖出去的房子有多少没有人住。

    按照“待售面积”,在2015年提出“去库存”政策的时候,不到7亿平,2016年全年待售面积也一直维持在7亿平左右。7亿平是个什么概念,2016年新房限售创历史新高,超过15亿平。7亿平的待售面积意味着,这是半年的销量。去化周期6个月,这是一个合理指标。

    也就是说,按照“待售面积”衡量库存,就根本不存在什么库存。既然“库存”不严重,为什么还要“去库存”?因为在三四线,四五线的城市,房地产真正的危险不仅在于新建的房子卖不出去,更在于很多卖出去的房子空置,二者加总非常吓人。

    第三、三四线城市的“库存”要不要帮着去?三四线城市住房供需平衡,一些城市供应过剩。过剩的房子如同过剩的产能,是多余的东西。

    按照一个城市人口的基本面,需要多少存量房子,未来还需要多少房子,这是一个基本能确定的数,如果房子的数量多于城市居住人口需要的住房数,多余的房子就是绝对过剩。

    经济学的基本原理告诉我们,绝对过剩的房子如同绝对过剩的产能,是无效的供给,无效的供给本身就是资源的浪费。而政策却想方设法解决这些已经属于无效的供给,属于过剩的产能。比如,一个城市需要一万套房子,现在有1.5万套,多余的5000套就是绝对过剩的。

    这些过剩的房子,无论是让房子已经足够的本地人买,还是让出于投资需要的外地人买,买回去之后仍然不会居住,仍然属于过剩的产能。

    用宝贵的资源购买过剩的产能,表面上房子卖出去了,实质上那些房子仍然属于无用的东西,最好的办法就是炸掉,土地还能盘活。

    第四、当年提出“去库存”政策时,政策把希望寄托在农民工身上。我在过去的多篇文章中对此都有阐述,中国房地产过去两年的实际也告诉大家,房地产和农民工关系真的不大。

    正因为“去库存”政策本身既不符合中国房地产市场的实际,在政策执行的过程中,面对区域分化明显的市场,用一个药方治病。这个市场一些城市发烧,一些城市发冷,而我们给他们吃了同样的药!从而导致不该涨的地方房价暴涨。也许只有在中国,在政策判定“库存”很大的情况下却出现了价格的暴涨情况。

    这是直接挑战经济学的基本原理:经济学的基本原理告诉我们,供应过剩的市场要出清,必须通过价格的向下调整才能实现。

    即便“去库存”政策导致了和政策预期基本背离的结果,很遗憾地是,在房价经历2016年的疯狂,在房地产的重要矛盾已经转为热点城市的资产价格泡沫风险之后,我们却仍然坚持“去库存”政策,这让长期关注房地产市场的鄙人实在大惑不解。

    倾盆大雨之下,愚昧的农夫也不会继续浇灌已经泡在水里的土地。特别是,由于没有明确放弃“去库存”政策,我最担心的结果出现了:资本开始向三四线城市转移,投资的力量撬动了供应过剩的三四线城市的房价,开发商开始把战线向三四线转移,到三四线拿地,扩大开发量。

    在房价上涨的预期之下,四三线城市,不管有没有人口流入,不管是否属于都市圈,不管过剩是否过剩,大家终于等来了千年难遇的房价暴涨,焦虑的资金像雨滴一样扑向干渴的土地,奇迹出现了:一些多年来没涨的库存严重过剩的城市发的房价暴涨,过去10多年卖不完的房子一夜之间卖光,地王也出现了,大量的开发商从一线城市向这些以前从来不光顾的地方转移。这真是一个能够创造奇迹的土地!三年之后,这些本来已经住房过剩的城市的土地上将涌现出更多的房子,到那时候,不知道会不会再次出现奇迹,引来下一拨饥渴者来接盘。

    这真的是比王者荣耀都让人着迷的超现实主义的游戏!

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