過去幾年，商業房地產行業經歷了多次變革，随着 2024 年即将結束，仍然存在一些揮之不去的問題。哪些變化和趨勢将長期存在？一年後，這個行業會是什么樣子？
Kirk Malmrose
國泰銀行執行副總裁
兼商業地產和建築貸款總監
Kirk Malmrose 與洛杉矶時報 B2B 出版（L.A. Times B2B Publishing）讨論了洛杉矶富有彈性的房地產行業的機遇、風險、負面趨勢和前景。
#1 Q：随着 2024 年的深入，您如何看待南加州商業房地產的整體前景？
A：今年有望成為轉型之年。2023 年末，該行業因降息預期而有望反彈，但美聯儲“長期維持高位”的立場抑制了 2024 年的增長。美聯儲近期降息 50 個基點，讓市場獲得了喘息的機會。
現金為王。手握資金的投資者将開始看到買入機會，因為目前 5.5%至6%的相對高利率已經對那些三至五年前以 3%上限利率購買房產的投資者構成了擠壓。這些投資者面臨着“套現”再融資的局面。如果沒有現金，他們只能選擇出售房產，或者繼續使用高杠杆/高利率貸款，這類貸款可能還包括一段純付息期。
#2 Q：2024 年開發商面臨的主要機遇和風險有哪些？
A：投資機會将視地點和資產而定。
從長遠來看，地理位置優越的多戶住宅将具有極佳的現金流和價格升值前景。在所有資產類别中，優質的客戶服務和需求滿足将對留住租戶并避免昂貴的周轉成本大有幫助。
精選零售需求強勁，尤其是在社區中心。
電子商務繼續從軟性商品零售商那里搶占業務，因此大型零售業主需要重塑自我，改善購物體驗，才能取得成功。工業市場有所疲軟，但這只是暫時現象。長期來看，我們将繼續看到技術和物流在各個層面推動供應鏈的發展，這将有助于滿足工業需求。不斷變化的工作環境給大型辦公樓帶來了巨大風險。
#3 Q： 您希望哪些負面趨勢會消失？
A：雖然有人将遠程和混合辦公視為一種負面趨勢，但它有利有弊，而且會長期存在。工作/生活平衡可能有了改善，但協作和創造力可能受到了影響。我每天走進辦公室，都會得益于與同事的“茶歇時間”讨論，以及與其他人即興的“走廊會議”。
對于步入職場的年輕人來說，發展人際關系和導師關系以幫助他們駕馭職業生涯非常重要。疫情期間，居家辦公大行其道。在許多行業，我們不會恢復五天工作制，但我希望我們能夠加強人際互動和協同合作，從而激發我們所有人的最大潛能。
#4 Q：去年買賣交易量下降，阻礙買賣雙方完成交易的最大障礙是什么？
過去18個月，買家和賣家之間的買賣價差已經擴大。信貸市場收緊、利率上升以及買賣雙方預期分歧導致銷售交易放緩。
此外，在與開發商和投資者的對話中，我聽到一種常見的說法，即 ULA法案（對洛杉矶市超過 500 萬美元的房產銷售額征收 4.0%的新轉讓稅，對超過 1000 萬美元的房產銷售額征收 5.5%的新轉讓稅）正在抑制交易活動。洛杉矶大都會區确實存在住房短缺。随着材料、人力和土地成本上漲，對銷售的新建樓宇額外征收 4.0%或 5.5%的轉讓稅可能會決定社區是否會增加住房。
#5 Q：承銷要求是否變得更加嚴格？
A：随着 2023 年四家地區性銀行的倒閉，以及最近 FDIC 接管并出售費城 Republic First Bank，監管機構正在密切審查銀行的商業房地產投資組合。這會帶來連鎖反應，金融機構的承銷标准會更加嚴格，并會加強盡職調查。
以前銀行可能以 1.15 倍的債務抵補率承銷多戶住宅貸款，但現在它可能會以 1.25 倍的債務抵補率承銷貸款。這限制了貸款收益。再加上采用的利率比以前更高，收益可能會進一步受到限制。美聯儲為減緩通脹而采取的緊縮政策正在對商業房地產市場產生影響，并推動了更多的股權交易。
#6 Q：過去幾年，租賃市場發生了明顯變化，尤其是寫字樓領域。客戶做出了哪些調整來适應新的租賃格局？
A：在可預見的未來，寫字樓租賃将是一項挑戰。租戶現在在談判中占據上風，黃金地段的 A 級寫字樓将勝出。高水平服務、注重細節和升級便利設施将有助于留住租戶；如果不具備這些條件，則會促使租戶尋找更好的選擇。
寫字樓市場正逐漸陷入一團糟的局面，需要數年才能找到解決辦法。一些人将這種狀況稱為寫字樓領域的“大調整”。洛杉矶市中心的銷售情況廣為人知，寫字樓的交易價格比現有業主的購買價格低至少 50％。這些銷售額可能占重置成本的 20%至 25%，可能為新業主提供再開發機會——但 Gensler 的一項研究估計，可能只有 25%的寫字樓适合改建為公寓。
Gregory Peck 曾說，“艱難時光不會持久，堅韌的人卻會。” 我想補充一點，擁有現金儲備将占有優勢。
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（圖文由國泰銀行 Cathay Bank 提供）
