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城镇化依然是时代的红利吗?

发布日期:2021-04-01  来源:

     来源: 吴晓波频道


文 / 陆仁炳


刚刚过去的2020年,中国GDP首次突破100万亿元大关,成为全球唯一实现正增长的主要经济体。


在此基础上,中国房地产市场的表现亮眼。疫情笼罩下,全年的商品房销售面积达到17.6亿平方米,同比增长2.6%,商品房销售额达到17万亿元,同比增长8.7%。


都说大江大河有大鱼,那地产业龙头的业绩如何呢?

01、先站稳,再站高


3月25日,碧桂园发布年度报告。2020年,碧桂园实现权益合同销售金额约5706.6亿元,同比增长3.3%;权益合同销售面积约6733万平方米,同比增长8%。


权益合同销售这一口径,指的是碧桂园与外部地产公司合作开发的地产项目中,按项目股权比例归属于碧桂园的部分。举个例子,碧桂园与A公司合作,楼盘卖出1亿元,碧桂园持股60%,A公司持股40%,那么这1亿元的销售额,有60%归为碧桂园的销售业绩,40%归为A公司的销售业绩。


拉长来看,2016—2020年,碧桂园的权益合同销售额年复合增长率达到25%。



与行业总体增速或者自身往年的增速对比,碧桂园2020年的销售增速算不上高。


但无论是去年上半年疫情冲击下的停工停售,还是下半年的“三道红线”新规,都对房地产公司的稳健经营提出了更高要求,企业只有先站稳,才能站高。



作为行业老大,碧桂园去年的重心或许不在于卖更多的房子,而在别处——提高抗风险能力。


来看看碧桂园做了些什么。

02、瘦身增肌


从销售回款率看,2020年碧桂园卖房实现的现金回笼约5193亿元,回款率达91%,连续5年保持90%以上。


从负债方面看,截至2020年底,公司的有息负债总额从3696亿元下降至3265亿元,同比下降11.7%。报告期内,碧桂园净借贷比率为55.6%,连续多年保持净借贷比低于70%。


此外,碧桂园加强了对销售管理费用的管控,全年销售管理费用总额为人民币277亿元,同比降低18.4%。



碧桂园手中可动用的现金余额达到1836亿元,对短期债务的覆盖比例达到1.9倍,流动性十分充裕。


按“三道红线”衡量,碧桂园整体上处于“黄档”:公司剔除预收款后的资产负债率为80.5%,仍高于70%的阈值,其余两项皆符合要求。


根据碧桂园管理层在业绩发布会上的发言,公司整体负债规模会在今明两年逐步下降,有信心在2023年6月30日前达标回绿。

03、城镇化仍是最大红利


2020年已成过去,碧桂园未来的发展如何呢?


在业绩发布会上,碧桂园总裁莫斌说了两个有信心:

有信心未来3年每年取得10%的权益销售额增长;有信心让建筑机器人和机器人餐厅在明年实现盈利。



碧桂园业绩发布会。从左至右,依次为碧桂园首席财务官伍碧君、碧桂园总裁莫斌、碧桂园常务副总裁程光煜。


地产业务的销售额增速有可能实现吗?


不妨算一算。


先来看外部环境。


2021年政府工作报告指出,“十四五”期间将深入推进以人为核心的新型城镇化战略,加快农业转移人口市民化,常住人口城镇化率提高到65%。



城镇化、农民进城仍是房地产行业最大的制度红利。


据克而瑞分析,城镇化率提高到65%,意味着未来5年将有约5600万人由农村迁移至城镇,其间有望带动不少的增量购房需求。


假设平均每年1120万人进城,未来3年约有3360万人进城。以每人40平方米的购房需求估算,房价为每平方米1万元,这3360万人总的购房需求为13.4万平方米,总金额为13.4万亿元。


*数据参考依据:2019年中国城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米;2020年商品房销售面积17.6亿平方米,商品房销售额17万亿元。


饼足够大,可碧桂园能吃下吗?


能。


截至2020年底,碧桂园已售未结(已销售未结算)的收入为7851亿元。


由于房地产行业采用预售制,虽然房屋在出售时已经产生销售额(已销售),但必须要等到竣工验收,向购房者交付之后,才能在财务报表中结算,确认为营业收入。


从已售未结收入可以提前锁定房地产公司在未来两三年内的营收。


此外,碧桂园还有着庞大的土地储备。


截至2020年底,碧桂园已获取的权益可售资源达17536亿元,潜在的(未完成工商登记)权益可售资源达5035亿元,合计22571亿元。


这些货源中,有93%位于人口流入的城市,有73%位于经济发达的长三角、珠三角等五大都市圈之内,可以很好地承接住房需求。



另一个值得一提的是机器人业务。


2020年,碧桂园的研发支出达到26.5亿元,而智能建造、机器人餐饮、商业地产、新零售等在内的其他分部收入为47.36亿元。


巨额的研发投入,换来的是公司拥有在研建筑机器人46款,绝大多数通用于现浇混凝土工艺与装配式建筑施工。


截至今年2月,共有18款建筑机器人已投入商业化应用,累计作业面积超过80万平方米。



此外,BIM(建筑信息建模)数字化应用共21项,使设计方案可视化,项目管理数字化,有效促进了成本控制。


不过,机器人业务固然能降低成本,提高效率与安全性,起到一定的协同作用,但短期内只能当作“拐杖”,支撑碧桂园前进的仍将是地产业。


对投资者而言,机器人业务的盈利,很可能是一份未来的惊喜。

04、结语


总结一下,从外部环境和自身实力来看,碧桂园的三年增长计划实现概率较高,而地产业的“盛世年华”仍在。

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