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纽约2021年住宅市场走势及政策预测

发布日期:2021-01-13  来源:

【侨报网报道】美国其他地区的住房市场在2020年面临创纪录的房价高企和房屋需求上升,但在纽约市却并非如此,这里的住房市场受到了大流行的严重打击。

根据real deal报道,纽约市租房市场处于自由落体状态,空置率创下了5%的历史新高。去年春季的房屋销售市场几乎陷入停滞,七个月后,合同活动才刚刚开始接近大流行前的水平。

但是,随着新冠疫苗在全国各地的分发以及美联储承诺在2023年之前保持低利率,隧道尽头的前景可能一片光明。

“不确定性是每个市场都讨厌的东西,”布朗·哈里斯·史蒂文斯(Brown Harris Stevens)首席经济学家格雷格·海姆(Greg Heym)说。2021年伊始,他和追踪住宅市场的其他经济学家感到更加乐观,尽管他们并不期待奇迹。

他说:“我们都认为复苏将是一个缓慢而循序渐进的过程。”

StreetEasy经济学家南希·吴(Nancy Wu)说,她认为除非纽约的工作机会和商业复苏,否则市场不会回到大流行前的水平。

纽约市11月的失业率为12%,全国的失业率为6.7%。这意味着有771,200名纽约人失业,主要是来自旅游和酒店业。

吴说:“全市许多小型企业已经永久关闭,要在这些地方创造新的业务和工作将需要一些时间。”

房产评估专家乔纳森·米勒(Jonathan Miller)和海姆一起担任纽约市市长的经济顾问团成员,他认为租赁市场和销售市场是两个截然不同的表现。

米勒说,纽约市租赁市场的发展轨迹将取决于疫苗的分布以及纽约市大型公司是否决定令员工重返办公室。

但是,在销售市场方面,他一直在观察市府将获得多少联邦援助,以及如何处理暂停驱逐和赎回权。如果又有新一波无家可归的人士,他担心购房者和业主将不得不被征收新税以承担额外的费用。

海姆对此表示担忧,他说,新的房地产税,特别是该州拟议的土地税,可能会赶走买家。

经济学家和业内人士预测,2021年全市住宅市场的关键问题和趋势包括:

第一、纽约豪宅房市或贱卖

房地产经纪人和开发商一致认为,与全美趋势相反,买家目前在纽约占上风。

但是许多人问的问题是:谁在买房?

最近,最有可能的买家是美国人。但他们需要大量现金,因为一些贷方收紧了曼哈顿买房抵押贷款的标准。

但是,随着该市大部分主要活动的关闭或严重缩减(无论是餐馆,文化机构还是办公室),米勒质疑现在谁还会特地到纽约看房。

他说:“纽约正在经历的挫折远不是大批人离开,而是很多人不来。”“人们不来纽约,对房产市场来说风险更大。”

在经历了惨淡的一年之后,尽管合同活动最终达到了2019年的水平,但海姆指出,大流行前的房产市场也不是那么理想。

海姆说:“那时我们遇到了库存积压的问题,现在情况更糟了。”

纽约市大部分过剩库存是价格高昂的新开发公寓,其中大部分在大流行之前就没有售出。米勒早在去年2月就估计,售出市场上现存的新公寓可能需要长达六年的时间。

尽管开发商开始接受个人买家给出的折扣价,但一些专家预计明年流行的趋势是批量购买。一家豪华物业管理公司XL Real Property Management的Dylan Pichulik说,他一直在与有兴趣抢购大量未售出单位的公司进行沟通,这些公司会将这些公寓转为高价租金公寓。

Pichulik说:“从某种意义上说,纽约房市开始贱卖。”“我们知道开发商需要资金……而且我们开始看到有关银行试图取消抵押品赎回权的头条。”

第二、2021年夏季出租仍不理想

纽约市曾经不可动摇的租赁市场遭遇了滑铁卢。曼哈顿的空置率在11月超过了6%,可供出租的剩余公寓超过15,000套。

但米勒说,租赁市场“更多地取决于疫苗以及美国公司开始召回更多员工的能力。”许多大型公司的目标是在夏季之前让员工回到办公室,尽管时间表可能会改变。

但是,尽管入住率可能呈V形恢复,但许多房东并没有期望他们的租金收入能够在几年内恢复大流行前的水平。

多户投资和运营公司Morgenstern Capital的执行负责人罗伯特·摩根斯特恩(Robert Morgenstern)表示,他投资的大部分市场定价单位的租金下降了8%至12%,具体取决于单位的大小和附近地区。

他说:“租金下降了大约10%,如果按租金以3-4%的速度增长计算,就意味着租金一下子回到三四年前。”“降了好多啊。而且折扣更大……这是一个艰难的时刻。”但是,Morgenstern指出,较低的租金将为那些被高价租金赶出曼哈顿的打工族创造回流的机会。

第三、拜登上台后有望取消SALT税法?

作为特朗普总统的《减税和就业法案》的一部分,新税法SALT已于2018年实施,州和地方减税的上限为10,000美元,这一直是房产市场的阻碍。

道格拉斯·埃利曼(Douglas Elliman)执行董事长霍华德·洛伯(Howard Lorber)一直是众多批评家之一。在去年3月CNBC的节目上,洛伯说,他相信特朗普“将再次考虑取消SALT上限”。然而什么都没有发生。

海姆说,现在随着拜登接任,取消这一上限可能有希望,不仅出于行业压力。德勤在总统选举后发表的11月报告中指出,拜登在减免上限上的立场虽然尚不清楚,但“据说偏向于废除”。

编译:V

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