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特朗普忽悠与中国断绝关系,房地产还能死撑多久

发布日期:2020-05-15  来源:
    特朗普忽悠与中国断绝关系,房地产还能死撑多久

文/野渡自渡人




   去年流行一句话:2019年是过去10年最艰难的一年,但展望2020未来10年,2019年或许又是最好的一年。此话不信言中。数据显示,2020年一季度,国内生产总值206504亿元,按可比价格计算,同比下降6.8%。如此20年未有之经济不景气,每个人都感觉到了日子的艰难。

    国际媒体传来最新消息,特朗普总统昨天说他可能会考虑切断整个和中国的关系。或许特朗普向来口无遮拦,很多人对此也习惯了。但在笔者野渡人看来,特朗普这个表态绝非信口开河,而是有深层次目的。贸易战打不垮中国,新冠“甩锅”骂不垮中国,美资撤离吓不垮中国,特朗普最后必然使“绝招”,那就是“切断整个和中国的关系”。这家伙是说到做到的。抛开政治、经济其他因素,笔者野渡人就此提出一个问题,特朗普忽悠断绝美中关系,中国房地产会受到影响吗?

    受新冠疫情影响,加上贸易战升级,外企大量撤资,国内大型企业缩表,中等企业裁员,小企业破产成为新常态,从此下岗失业成为普遍现象。然而有一个数据却异常突兀,强烈冲击着人们的视觉,那就是中国房地产业亮眼报表。根据最新中国社科院财经战略研究所发布2020年4月份报告显示,一线城市近3个月房价累计上涨1.5%;二线城市近3个月房价累计上涨0.6%;三线城市房价累计上涨0.8%;四线城市近3个月房价累计上涨0.3%。

    中国经济20年少有负增长,如此不景气,房地产却能够一枝独秀,难道房地产不是中国经济的一部分,其价格涨跌完全不受经济波动的影响吗?带着这些问题,也是回答特朗普忽悠,笔者野渡人今天和各位网友探讨一下,中国房地产只涨不跌的秘密。

    第一个问题,中国房地产现状危如累卵

    中国老百姓住房拥有量是世界第一。向来地产界喜欢用一个词——“刚需”忽悠大家,因为结婚、生子、教育、养老,老百姓必须买房,14亿人口那是多大的需求量啊。其实这些都是鬼话。真实情况是,根据央行调查数据显示,我国城镇居民家庭的住房拥有率为96%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为35%,有三套住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套。这个结论绝对排世界前列,中国人是绝对不缺住房。

    中国房地产保有量是世界第一。据来自《中国经营报》一篇报道显示,按照可比市值计算,中国房地产市值已达65万亿美元,折合450万亿元人民币。而同等条件下,美国大约是30万亿美元,欧盟大约是20万亿美元,日本大约是10万亿美元。中国房地产市值比美国、欧盟、日本之和还有多。中国住房量世界最多。

    中国房价按收入比计算世界第一。我们以2019年房屋价格为例(为方便计算,货币全部换算成人民币),英国目前的人均工资是26万元,而英国的平均房价是2.2万元每平米,买一套房需要10年时间。美国的人均工资是24万,平均房价0.8万/平方米,一套房子需要五六年。国内2019年一线城市的人均年收入大概在12万元左右,但目前一线城市的房价普遍在5万元以上。如果按照这个房价收入比计算,普通人想要在一线城市买一套100平米的房子,最起码也需要40年的时间才行!

    如此来说,中国房地产总量,老百姓住房拥有量,可比价格计算量比,中国房地产都是世界第一。但这绝对不是什么好消息,因为我们还是发展中国家,人均国民收入还排在世界100名左右。中国房地产却如此离奇,与30年前的日本好有一比,当年日本房地产超级膨胀,对外号称卖掉东京就可以买下美国,最后换来的确实“失去的二十年”。无限膨胀的房地产泡沫,随时都有破裂的危险。这就是今天中国房地产危如累卵的现状。

    第二个问题,中国房价为何只涨不跌

    十八大以来,特别是十九大经济新常态以来,顶层设计发出的最大声音,老百姓听闻最多的就是房地产“调控”。从2016年中央政府“房住不炒”开始,2017年各级政府“调控”超过250次,到2018年超过400次,到了2019年更是达到了600次之多。可为什么房地产会屡调屡涨、只涨不跌呢?难道开发商、建筑商、交易商们都是聋子、哑子、瞎子,看不懂、听不懂、说不明房地产价格吗?或者说,是这些家伙联合对抗政府,与国家唱对台戏吗?

    正所谓来说是非者,便是是非人。其实问题说透了,在大一统体制国家,开发商、建筑商、交易商们是绝对不敢乱说乱动的。房地产只涨不跌,铁的事实告诉我们,抓鬼放鬼出自一家,政府是房地产上涨最大的推手。

    首先,房地产基本绑架了中国GDP。众所周知,房地产涵盖了钢铁、建材、机械、装修、家电等60余个行业,是不折不扣的国民经济发展支柱。房价上涨,则意味着这些行业繁荣,房价下跌,则意味着大家都没饭吃。所以房地产行业大起大落,势必影响经济的稳定发展。如此政府会让房地产暴跌吗?

    其次,房地产严重绑架了中国金融。房地产行业过去是单纯住房建设,现在已经变成金融体系了。根据各方资料显示,开发商拿地,建筑商购材,地产商建房,老百姓购屋,等等,大家都要向银行贷款,由此就造成中国房地产上下游总贷款率达到惊人的70%左右。也就是说,房地产实质价值只有总价的30%,这其中包括了除银行贷款外所有费用。因此来说,无限恐怖的房屋价格,都是国家银行在支撑着。如果房价大跌,银行将面临空前巨大的压力,以中国现有房地产银行贷款规模,银行面临的后果不堪设想。倘若房价暴跌,老百姓必然选择“断供”,中国所有银行非破产不可。

    再次,房地产严重绑架了中国老百姓。近日央行调查统计显示,2019年中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元,其中住房占比近七成,住房拥有率达到96.0%。如此高的住房资产占有率,老百姓当然不愿看到房地产下跌,因为那是实打实的家庭资产缩水。很多人虽然嘴上嚷嚷着房价跌了,但是真的跌了会如何?曾经的房价微跌,就在多地上演了“业主大闹售楼部”的“维权”故事,倘若房地产暴跌,那所有贷款购房业主,不是和开发商拼命,就是自个儿跳楼上吊。

    最后,房地产严重绑架了中国地方经济。目前土地财政已经为了很多地方政府最主要的收入来源之一,很多地方的财政收入对土地财政的依赖度已经超过50%,甚至有些地方达到100%以上。如果房价下跌房子卖不出去,土地也没法卖出去,那么地方政府的财政收入也会受到很大的影响,而一旦地方政府财政受到影响之后,地方的一些投资计划,包括民生福利都会受到影响。房地产暴跌,必然是地方政府的噩梦。

    总而言之,高额的地价、高通货膨胀、刚性需求、城镇化推动等因素,加上地方政府“地产财政”,这些都是房价不会暴跌的根本原因。中央所谓稳经济“六稳”政策,一个落脚点就是稳定房地产市场,保证国泰民安。

    第三个问题,倘若房价暴跌会有什么后果

    目前中国房地产存量价值达到450万亿,可以轻松容纳30亿人居住。这个数据十分危险。我们知道,房地产已经严重绑架了国家GDP,绑架了中国金融,绑架了老百姓资产,绑架了地方政府,中国房地产现状危如累卵。难怪西方许多投资大鳄称中国房地产为“全球经济泡沫之母”。中国经济一旦出问题,房地产必将是一个导火索。而房地产问题背后,很大程度上是土地财政问题。也就是说,中国房价居高不下的背后,是地方政府、中央政府、利益集团利益的强力支撑!

    那么问题就出来了,房地产是可以买卖的商品,这个世界绝对没有只涨不跌的商品。凡是商品都具有价值和价格,中国房地产价值与价格严重背离,中国老百姓“六个钱包”几乎都投资到房地产,一家三代为房地产疲于奔命,这种严重违背市场规律,违背国家经济规律,违背人伦道德的房地产,大家还能够忍受多久?中国房地产价格绝对不会只涨不跌,当所有泡沫堆积到一定程度,等待它的必然是最后暴跌。

    那么,倘若中国房地产真的有一天暴跌,结果会如何?今天早上国际媒体传来的特朗普美中彻底断绝关系传言,各位网友千万不要听信环球胡锡进忽悠,认为特朗普口无遮拦、信口开河。这确实是一个严重信号。而对于危如累卵的中国房地产来说,后果将不堪设想。

    应该说,中国的40年改革开放发端于中美建交,中国人发家致富的钱,也大部分都是从美国人手里赚来的。倘若中美彻底断绝关系,连带欧盟、日本等经济体都与中国划清界限,后果会怎样?中国有6000万劳动力直接被进出口企业雇佣,而间接雇佣的人数超过一亿人,也就说有1.6亿中国人直接或间接为进出口服务,他们身后至少连接着5亿人口。如果没有国际贸易,这些人的饭碗马上会受到影响。

    特朗普口出狂言不可怕,可怕的是这个家伙向来做事有章法,说了就要干。现在大家终于明白高层对美国企业撤资担忧了吧。倘若中美经济彻底断绝往来,首先受影响的就是将近5亿人的生计问题。大家都失业了,吃饭都没有钱了,谁还能够拿钱去买房子?谁还有钱去还房贷?

    我们过去很佩服集中力量办大事的政府,它确实威力无比。比如说集中力量印钞票,中国M2余额已经创纪录地飙升到200万亿元,比美国、欧盟、日本三大经济体M2总和还要多;比如说集中力量搞房地产大跃进,造成今天全国房地产总量450万亿元,比美国、欧盟、日本三大经济体房地产总和还要多;比如说集中力量保房价,造成今天房屋可比价计算比美国、欧盟、日本都高,世界第一。但我们今天做好了房地产暴跌准备了吗?

    中国房地产存量严重过剩,我们的房价没有跌,因为有政府在扛着;中国房地产价格严重超标,我们的房价没有跌,因为有政府在扛着;中美贸易战两年,我们的房价没有跌,因为有政府在扛着;新冠病毒猖獗全世界,中国房价没有跌,因为有政府在扛着......那么请问,倘若特朗普真的耍手段,撤离美国资本,断绝美中贸易,甚至欧盟、日本等经济体联合行动,整个国家经济贸易将面临“崩盘”危险,政府还扛得住吗?房地产还能够幸免吗?

    各位网友或许对房地产暴跌没有印象。我们不说房地产暴跌会导致银行破产造成金融危机,我们不说房地产暴跌造成GDP崩盘,我们也不说日本当年地产泡沫破裂房价最低下跌80%,我们单说说每个贷款按揭买房人自己的事儿。比方说特朗普兑现承诺,美中从此断绝经贸往来,造成凶猛失业潮,假如房价由此暴跌一半50%,结果会怎样?笔者最后给大家讲一个1998年金融危机发生在香港的真实故事。

    任先生1998年初花费400万买下一套房子,首付100万,贷款300万,按揭20年,合计欠银行本息600万元。任先生与银行约定平均每年还本付息30万。一年后任先生已按期偿还银行本金30万元,剩余19年本息570万元。就在那时,香港遭遇金融危机,房价迅速下跌一半,也就是说这套房子市场价下跌到仅为200万元。

    因为遭遇不可抗力因素,银行也不想赚钱了,只是要求收回原来本息。考虑到自己利益,这时银行会跟任先生算账:当初借300万,是因为有价值不低于300万(市价400万)的房子作抵押。而现在任先生这套房子仅值200万了,但任先生还欠银行570万元本息。抛开所有附加,任先生还欠银行270万本金(300-30)。即便利息不算,银行请任先生补齐抵押不足的差额70万(300-200-30),这样或许合同还可以延续,否则银行将拍卖房子抵债。

    最后情况是,任先生因为金融危机失业无力偿还银行债务,房产只好任由银行处置。银行以市场价200万元拍卖房产。这样任先生不仅名下的房子没有了,首付100万打了水漂,一年30万白还了,反而还倒欠银行70万。最后合计任先生全部损失200万。

    (2020年5月15日于野渡阁)

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