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从各国的发展历史看,中国大都市房价还有上升空间

发布日期:2020-03-19  来源:
    从历史看,世界各国在工业化、城市化进程中,经济都经历了由低水平的稳定转向高速增长,再由高速增长转向中高速增长,最后再由中高速增长到高水平的相对稳定的结构性变化。在这一过程中不动产都有一个较快的上涨过程,而不动产的上涨,是以大都市圈为代表的。国际化大都市房价上涨的幅度是其他中小城市无法可比的。大美国、英国、法国、日本等已完全实现城市化国家的发展历史已证明这点。  

    我国的城市化进入下半场,开始从城镇化向都市圈发展,我们目前人口城镇化率51%左右,而户籍城镇化率只有38%左右,距70%城镇化率还有一段路要走。




    上涨期1960~1973年是日本经济高速增长时期,经济年均增长率达到9.2%。1973年前后日本经济由高速增长转向中高速增长。  

    由于日本国内企业投资增长缓慢,国际经济环境恶化,国际贸易下滑,以及日本政府紧缩性财政政策的负面影响,导致了日本1980~1985年的较长时期的低速增长期。在国际政治和经济等多方面因素的影响下,日元开始大幅升值,1985~1991年进入经济波动期。  

    1991~1996年进入经济低迷期,日本经济学界称之为“平成萧条”。

    从人均GDP的发展来看:当一个国家或地区的人均美元名义GDP低于1000时,不动产市场规模很小,价格低廉,房价、地价低如草。当人均美元名义GDP突破1000时,不动产市场开始发展,房价、地价步入上涨期。GDP突破1500美元时,房地产市场规模快速扩大,房价、地价进入快速上涨周期。

    1960年,日本人均美元名义GDP约920美元;1970年,中国香港是的630美元;2000年,中国人均美元名义GDP约950美元;1946年,美国人均GDP约1600美元(因为二战,45年以前的经济数据,没有参照价值).  

    上述的各个时间点,就各地是不动产市场开始发展的起点,同时也是房价、地价步入上涨期起步时间点。



    快速上涨期1950年,美国人均GDP约1900美元;1970年,日本人均美元名义GDP约1900美元。

    2006年,中国人均美元名义GDP约2000美元;1974年,中国香港是的2100美元;这时, 房地产市场步入发展快车道路,同时房价也进入快速上涨通道。

    美国在城市化、现代化进程中,房地产泡沫首次破裂的时间是1987年;日本房地产泡沫首次破裂的时间是1991年。

    1987年,美国的城市化率超过75%,人均美元名义GDP约22000美元;1991年, 日本的城市化率高达78%, 人均美元名义GDP约28000美元。

    2016年我国人口城镇化率52%左右,而户籍城镇化率只有38%左右.全国人均美元名义GDP约8600美元。上海达17100美元,江苏是14360,浙江约12630。距70%城镇化率,和20000美元的人均GDP还有一段路要走(我估计大约要8-10年)。



    中国城市化三阶段中国城市化快速发展始于改革开放之后,1950年城市化率仅7.3%,进过60年发展2014年城市化已达到54.77%。

    第一阶段至1957年,即一五计划完成后 城市化率达到10.9%  

    第二阶段1957年—1978年,至改革开放前城市化率达到17.9% 因为政治原因,发展波动较大,但还是有所增长。

    第三阶段 1978年至今 城市化率接近50%,即每年城市化率增加1%,按此速度计算,2030年中国城市化率超过70%,基本完成城市化,用时约80年。

    10年内我国没有房地产泡沫破裂的风险美、日二国房地产泡沫破裂,房价崩盘,引发系统风险的时机和诱因十分相似。  

    1、城市化率达到75%, 人均美元名义GDP突破20000美元。  

    2、大都市圈人口迁入比,由升转平。  

    3、在城市化率已达70%, 人均GDP接近15000美元,发展速度转慢的情况下,政府出台税收、货币政策,刺激经济发展。

    4、政府出台政策,支持、鼓励低收入群体买房。

    当然,在人均GDP低于500美元时,收入和房价比可能更稳定。



    现阶段我国没有房地产泡沫破裂的风险:

    1、 从城市化进程和社会发社历史阶段,我们距泡沫破裂还比较遥远。  

    2、 货币发行、汇率牢牢掌握在手中,中国政府的调控能力和手段要比美日强得多,人民币不存在被动升值的风险。同时还有美日经验教训。我国有效规避在房地产泡沫破裂,诱发系统风险的可能性很大。  

    3、从最高决策层的论断看,今后来10--15年(最少10年),房地产市场是慢牛。



    城市化进入下半场,慢牛的楼市,什么样的房子值得持有?1. 人口流入的大城市城市,如杭州,成都等  

    2. 空气好的一线城市,如深圳  

    3. 省会城市周边的养老地产,如都江堰  

    4. 限购的城市,除去限购,资金因素,在同样一个城市里:  

    1). 买新城区,规划有地铁口  

    2)有小区的,带学位的  

    3) 大户型的尽量避免,难以卖出  

    4.)市中心的吃饭等生活方便的小区  

    5)管理的好的小区  

    6)买现房,小开发商的期房坚决不买
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