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澳大利亚27年经济神话要破灭?“中国炒房团”不背锅

发布日期:2019-03-11  来源:
    原创: 徐立凡 新京报评论

    再长的神话也会ENDING。

    过去27年来,在经合组织(OECD,是由36个市场经济国家组成的政府间国际经济组织)36个成员国中,澳大利亚是唯一一个经济能够保持持续增长的国家。

    换言之,澳大利亚从来没有出现过两个季度的负增长。而其他经济体至少会中两次枪——一次是2001年互联网泡沫破裂,一次是2008年金融危机。

    澳大利亚如同一个闪躲能力超强的超级玛丽,在27年里躲过了无数险情。

    这个国家的19个主要行业里,12个行业每年能增长3%以上。在发达经济体中,3%是一个让人眼热的数字。

    不过,情况正在发生变化。

    3月6日,澳大利亚统计局公布经济数据,去年四季度澳大利亚人均GDP增长是-0.2%,三季度是-0.1%。连续两个季度为负,已接近衰退定义。

    好在去年全年澳大利亚GDP增长了2.3%,但远低于预期。此前,澳大利亚联储的预测是2.8%。澳大利亚联储同时把今年上半年的GDP增长率从早先的3.25%大幅调低到了2.5%。

    

    ▲2019年1月26日,澳大利亚庆祝国庆日。图/新京报网

    超级玛丽突然跑不动了。为什么?

    一.澳大利亚经济的毛病出在房子

    过去27年澳大利亚的主要行业都能高速增长,但最重要的支柱就两个:矿产和房子。

    澳大利亚的出口贸易中,铁矿石、煤炭、金子等所占比重超过50%。虽然金融危机以后澳大利亚的矿产出口也打了几个晃,但这两年又重现火爆。

    根据澳大利亚统计局的数据,2017-2018年度,煤炭、黄金、贱金属(除了金,银,白金等贵金属之外,其他的所有金属)出口都创了新高。铁矿石作为最大的出口收入来源,出货量也差不多恢复到了景气期的水平。

    澳大利亚经济的毛病不是出在矿产业,而是出在房子上。

    一个重要原因是,房子比澳大利亚经济涨的时间更长——到2018年,澳大利亚的房子已经断断续续涨了55年了,最近五六年是坐了火箭一般地涨,像悉尼一些地段上涨了75%。

    啥商品都有个周期。研究机构保守估计,澳大利亚的房价目前已高估了10%-15%。高了就得往下走,这是规律。

    事实上,这两年澳大利亚监管机构一直在发出房地产可能崩溃的警告,可奇怪的是,无论政府还是相关企业,好像都没有太当回事。

    最多是地方政府拿中国炒房团的个别交易祭祭刀。

    假如大家都不当回事,击鼓传花的游戏还能玩下去。但是,从去年下半年以来,澳大利亚银行业开始当回事了——他们意识到,一旦房价下跌,金融体系就要糟糕。

    相对于美国金融业,澳大利亚银行比较传统,缺乏美国的风险对冲手段,但风险传导机制差不太多。澳大利亚银行自然紧张,于是开始逐渐收紧信用,结合监管机构不断发出的警告,房市的预期终于开始扭转。

    房市有很强的聚光灯效应。灯光闪动时,一切隐患都不是问题。灯光一撤,不是问题的也成了问题。

    

    ▲悉尼的某处公寓。 图/新京报网

    在房价也可能下跌形成共识后,从下游行业到消费者,都开始普遍收缩战线。住房的负面乘数效应全面发作,这是去年三四季度澳大利亚人均GDP增长转负的核心原因。

    二. 中国炒房团要负责?

    实际上,目前澳大利亚悉尼、墨尔本等8个主要城市的房价只下跌了1.3%-1.8%,这点跌幅就成了1983年以来的最大跌幅,足以让很多人“泪目”。

    有媒体报道,有悉尼的房地产经纪人估计,中国炒房团的离场可能给悉尼郊区CHATSWOOD房价贡献了四分之一的跌幅。

    看上去,中国炒房团要负点责任。这个很正常——住房的财富神话,从来都少不了外来资金。

    但从根本上说,支撑一个国家房地产市场的主体一定是本国资金。如果当地居民收入与房价太过背离,外来资金热情再大,受各种门槛限制,也无法独力推动房地产市场多年上涨。

    澳大利亚的房价撑不住了,关键就是当地居民收入与房价背离。

    当地媒体称,目前澳大利亚的住房抵押贷款、个人贷款和信用卡支出已占到家庭收入的180%以上。

    也就是说,多数人是在透支过日子。这与澳大利亚经济出现27年的景气周期前的情况形成了鲜明对比。

    当时住房抵押贷款、个人贷款、信用卡支出占家庭收入之比在80%左右,大家消费完还有剩余。

    消费完还有剩余,意味着信用等级高,银行敢于贷款,这是澳大利亚房价多年上涨的基本前提。

    只是最近五六年,澳大利亚居民收入一直没有真实上涨,个别年份收入增长水平还低于物价指数,实际收入是负增长。

    

    ▲墨尔本夜景。 图/新京报网

    工资性收入上不去,自然要在财富性收入上想辙。人心齐思房价涨,才是根本。中国炒房团只是凑了个趣。

    虽然人们对炒房团有各种非议,但你不能不承认,炒房团的钱,都是聪明钱。

    三. 澳大利亚还是海外投资热门地吗

    多年以来,澳大利亚都是中国人海外投资置业的热门目标地。现在问题来了:今后还是吗?

    至少2019年不会太好。

    摩根士丹利等多数机构认为澳大利亚房价得跌10%-15%,瑞银预测得更远,认为要跌30%。

    按照这些预测,从现在澳大利亚8大城市的房价跌幅来看,只是刚开始。房价跌落必然导致银行进一步收紧信用,扫倒一大片行业。

    澳大利亚联储连续27个月没敢动利率也反映出了某种不佳情绪:一般而言,资本自由进出的国家会跟随美元利率调整。一方面美元强而本币弱,会导致资本外流;另一方面国际贸易主要由美元结算,不跟随会冒很大的汇率风险。

    澳元没敢跟随而保持在低位,就是担心住房贷款利率提高会让房市加速崩塌。

    住房问题只是一部分。摩根士丹利在澳大利亚2019年的经济展望里,设定了4个观测指标:住房、银行、财税政策和贸易。

    现在我们知道,房市问题是刚刚暴露的风险,银行防范风险的动作较快,财税政策方面,似乎还不到采取大动作的时候,贸易及与其相关的国际环境问题,澳大利亚就做得差了些。

    按照摩根士丹利的4个观测指标,至少在住房和贸易两项上,目前澳大利亚存在风险。

    而最安全的投资时机,当然是在这两个风险项改善后。事实上,这两个指标,也决定着今年乃至今后一段时期里澳大利亚的经济活力。

    告别地产时代、迎接金融时代!——从财富创造角度理解本轮股债双牛!(海通宏观每周交流与思考第308期,姜超)

    姜超宏观债券研究

    

    在上周,中国股市出现了大幅波动,再度引发了对中国资本市场的诸多担忧,包括以散户为主的投资者结构缺乏足够的理性,同时也缺乏有效的做空或者做多机制,使得市场价格容易出现大幅波动。而目前经济还处于下行期,股市的短期大涨也引发了对投机泡沫的担忧。

    确实,中国资本市场在过去确实存在着许多缺陷,但是大家不要忘记我们的资本市场诞生才不到30年,而国外成熟的资本市场已经运行了100多年,因此我们现在的很多问题他们当初也经历过。而要理解中国资本市场的未来,以及为什么从去年到今年,中国先后出现了债券牛市和股票牛市,其实也需要从历史的角度来思考我们的未来。

    一、中国居民,财富主要是房子。

    在中国,过去10年是房地产的黄金十年。而得益于房价的持续上涨,房子也成为中国居民财富的主要载体。

    根据瑞信研究院2018年度的《全球财富报告》,截止2018年,中国居民拥有的总财富约为52万亿美元,约合357万亿人民币,其中金融资产占比约38%,而非金融占比约为62%,而非金融资产其实主要就是房子。

    外资对中国的研究未必精确,根据中国家庭金融调查与研究中心《2018年中国城市家庭财富健康报告》,测算中国城市家庭总资产为428.5万亿人民币,其中住房资产占比高达77.7%,而金融资产占比仅为11.8%,还有10.5%是其他类资产。

    我们自己也做了类似的研究,结果显示中国居民18年的总资产为465万亿人民币,其中房产占比为70%,而金融资产占比为30%。

    因此,综合各项研究来看,中国居民财富中房子占据绝对大头,占比在70%左右。而根据《全球财富报告》的数据,从全球来看房产的占比不到50%,这意味着中国居民财富中的房产占比远高于全球平均水平。

    

    二、工业化时代,房产是财富的载体。

    为什么中国人买了这么多房子?

    一个解释是这是中国人的天性,华人不管到哪都爱买房,但事实好像并非如此。比如在中国台湾,居民房产占总资产的比值只有34%,而金融资产占比高达66%。新加坡也是华人社会,但是居民房产占总资产的比值也只有45%。

    我们认为,之所以房地产成为了中国居民财富的载体,和过去我们所处的工业化时代有密切的关系。

    工业化时代,房地产主导了经济。

    在改革开放以后,中国经济开始了起飞,并开始了轰轰烈烈的工业化进程,成功地成为了世界工厂。这背后有着人口红利、城市化和全球化三大红利的推动,其中全球化带来了外需,而人口红利和城市化带来了内需,并主要集中在房地产行业。

    从表面上看,中国的房地产行业并不大,18年中国的GDP高达90万亿,而房地产业增加值为6万亿,房地产只占GDP的7%左右。但是换一个视角来看,18年中国社会消费品零售总额为36.6万亿,而商品房销售总额为15万亿,居民买房花掉的钱接近消费的一半了,说明房地产对中国经济的影响绝对不止7%。

    统计局把房地产归于服务业,而把给房地产配套的建筑业归于第二产业,如果把这两者都定义为广义房地产行业,那么在GDP中的占比就达到13%。而且房地产行业的发展可以带动无数的相关中上游行业,我们通过2012年的投入产出表可以计算得到,广义房地产行业的GDP每增加1单位,将带动其它行业的GDP增加1.6单位,如果据此计算的话,我国1/3的经济活动都与房地产行业有关。

    此外,工业化的中国经济过去主要靠投资驱动,而在三大投资当中,我们发现和中国GDP增速相关性最高的就是房地产投资,两者的相关性高达70%,地产投资的变化几乎可以解释过去10年当中的每一次大起大落。

    由此可见,房地产行业提供了工业化时代中国经济的主要需求。

    

    工业化时代,房地产主导了融资。

    而房地产对于中国经济的意义不仅是提供了需求,还提供了融资。

    由于房地产具有极强的带动作用,与地产有关的行业也在中国银行信贷中占据了重要的地位。截止18年末,中国房地产贷款余额为38.7万亿,占136万亿贷款余额的比例高达28%,如果再算上采矿业、金属冶炼加工、非金属矿制造等与地产高度相关行业的贷款的话,占比也达到接近1/3。

    

    从债券市场来看,目前中国债券市场信用债余额大约20万亿,其中房地产、建筑业和采矿业三大行业的信用债存量占比是35.5%,占比超过1/3。

    而影子银行也有很大一部分是为地产行业服务的,以信托业为例,18年3季度末非金融行业的资金信托余额为12万亿,而其中房地产、建筑和采矿三大行业信托余额为4万亿,占比也在1/3。

    工业化时代,房地产承载了财富。

    因此,在中国工业化的时代,房地产行业不仅负责提供经济的需求,还提供了银行的融资,同时也是居民财富的主要载体。这其实构成了一个完美的循环,只要中国老百姓不停买房,那么中国就有增长、银行有活干、居民还有钱赚!

    三、人口红利结束,地产周期见顶。

    出生人口新低、年轻人口见顶。

    但是,房地产这个循环的关键在于要有人买房,而中国现在最大的变化是大家不想生了。统计局最新的数据显示,在全面放开了二胎之后,2018年中国的新出生人口只有1523万,比上一年减少了200万,创下了过去50年的最低水平。

    而由于计划生育政策,中国上一轮出生人口的高峰是1987年的2550万,而中国人首次购房的年龄大约在25-30岁,这意味着中国的购房需求高峰已经在2012年-2017年之间见顶了,而且未来会持续下滑。

    我们研究了美国、日本、韩国等发达国家的经验,发现在所有这些国家,地产需求的顶峰都是和年轻人口的数量挂钩的,一旦年轻人口的数量见顶,那么地产需求就会出现历史的顶峰。

    在2013年,中国的商品房销售面积曾经达到过13亿平米的短期高点,但在沉寂了两年之后,2016年中国商品房销售面积激增至15.7亿平米,并在17、18年进一步上升至17亿平米的历史高峰,貌似国际经验在中国又被推翻了。

    

    棚改货币化退潮、房地产历史顶峰。

    其实,过去几年地产销售井喷的关键动力在于棚改货币化安置。在13年时我国还没有实施棚改货币化,而在16年以后每年棚改目标升至600万套,其中50%以上都是货币化安置。假定每套住房100平米,就意味着16年以后每年棚改货币化带来了额外3亿平米的商品房销量,这基本上可以解释这几年地产销量的增加,因为新增的销量基本上全都在棚改货币化加码的三四线城市。

    而按照18年时我国制定的3年棚改1500万套攻坚计划,在扣除18年完成的580万套之后,意味着剩余两年的棚改年均目标仅为460万套,相比过去几年的600万套降幅接近20%。我们统计19个省份公布的19年棚改目标,计划总开工260万套,比18年下降了20%。

    因此,在棚改货币化逐渐淡出之后,我国房地产销售将回归人口结构主导的主线,这也就意味着地产销售的历史大顶或已在过去两年出现,而19年的头两个月主要城市和地产商的地产销售均出现大幅负增、而且主要在三四线城市,或是地产销售见顶的最好证明。

    

    四、后工业化时代,资本市场是财富的载体。

    服务和科技产业崛起。

    但是,美国等的经验显示,房地产销量会随着人口红利见顶,但这并不意味着经济的见顶,这只是意味着工业化的结束。

    而在后工业化时代,虽然买房的人变少了,但是随着人口老龄化,大家对教育、医疗、养老等服务业的需求会持续上升,与此同时,大家也愿意为人工智能、5G手机付费,这意味着科技和服务业将是未来产业发展的主要方向。

    资本市场成为财富载体。

    而在后工业化时期,财富的载体将发生变化。在工业化的时代,是房地产在承载着居民的财富。而在科技与服务业主导的时期,是那些提供科技与服务的公司在创造财富,而所有公司的资产都是由股权和债权构成的,所以这些股权和债权将是未来的财富载体。

    比如说大家都爱用华为的手机,也对华为的5G技术充满期待,这说明华为的研发创新就是在创造财富,而华为公司的股权和债权就很值钱。

    同样的道理,大家离不开微信和支付宝,需要更好的医疗和教育服务,那么腾讯和阿里、以及那些能够提供优秀医疗和教育服务的公司就是在创造财富,这些公司的股权和债权也承载着财富。

    美国居民、主要财富是金融资产。

    我们发现,美国居民的财富构成和中国截然相反,他们的金融资产占比高达70%,而房产的占比不到30%,而这些金融资产里面只有很少一部分是银行存款,而有超过80%的部分是股票、债券或者养老金,而养老金其实也主要投向股票和债券。

    所以,美国经济其实是和我们不一样的财富循环。他们居民的资产主要投向资本市场,投向美国公司的股权和债权,而这些公司则负责提供好的科技和服务,只要这些公司能够持续创造价值,那么美国居民的财富就能够保值增值,而美国居民有钱之后就可以放心消费,去享受这些公司提供的科技和服务。

    我们发现,不仅是在美国,在大多数发达国家,其居民财富都是以金融资产为主。例如日本居民的金融资产占比高达61%,而英国也有53%。而绝大多数发展中国家,其居民财富都是以房地产为主,例如印度、印尼和泰国的居民房产占比均超过70%。这其中透露的一个重要信息,就是后工业化时代的财富载体将从房地产转向资本市场。

    五、中国经济转型:告别地产时代,迎接金融时代。

    过去,房地产和银行助力企业成长。

    在工业化时代,中国绝大多数企业成长的关键在于房地产和银行信贷,其中房地产提供了需求,而银行信贷提供了资金。

    目前中国一年的商品房销售金额达到15万亿,因此在地产行业才会出现年销售额超过5000亿的龙头企业。也正是依靠着一年15万亿的地产销量,中国的粗钢产量达到一年9亿吨,占据了全球的50%,我们才能养活这么多的钢铁、水泥等重化工业。而房子的热卖也带动了房地产有关的消费,诸如家电、装潢等行业。

    而大多数工业都是重资产的行业,靠着银行信贷支持就能够扩张。18年中国的银行业的总资产已经达到260万亿,跃居全球第一,这对于中国过去的工业化功不可没。

    

    未来,资本市场助力企业成长。

    但是在科技和服务业的时代,无论是科技背后的知识产权,还是服务业背后的人力资本,都是轻资产,这些行业的发展已经无法再靠房地产和信贷去拉动,而只能靠资本市场来推动发展。

    美国拥有FAAMG五大巨头企业,比如说美国的Facebook,目前的市值高达5000亿美元,其上市前共进行了十轮股权融资,而微软、亚马逊、谷歌、苹果等其他四家著名公司也都是通过资本市场培育长大的。

    

    而在中国,目前新经济的龙头是腾讯和阿里,其中阿里的成长离不开软银在2000年时2000万美元的早期投资,而腾讯的成长则受益于Naspers在2001年3300万美元的投资,此后又分别通过美国和香港的资本市场进一步发展壮大。

    因此,中国经济未来要从工业化转向服务业和科技产业,关键就是用资本市场来取代房地产和银行信贷,来帮助中国企业成长,同时也是帮助居民未来的财富保值增值。

    发展资本市场,关键在于宽进严出。

    今年2月份的中央政治局会议发布了《深化金融供给侧结构性改革,增强金融服务实体经济能力》,里面提出金融要为实体经济服务,满足经济社会发展和人民群众需要。其中第三条专门提到要建设一个规范、透明、开放、有活力、有韧性的资本市场,完善资本市场基础性制度,把好市场入口和市场出口两道关,加强对交易的全程监管。

    由此可见,我们的政策已经把大力发展资本市场上升为国家战略,而其中的关键其实是“宽进严出”,把好市场的入口和出口。

    在过去,中国的资本市场是典型的“严进宽出”。首先是出口过松,债券市场缺乏违约,在股票市场缺乏退市,这意味着坏人做了坏事得不到应有的惩罚,结果就是劣币驱逐良币,而资本市场沦为财富的收割机。出口过松导致进口过严,上市要求很严格,但结果是很多有希望的初创企业得不到上市机会,而符合上市要求的很多是周期性行业公司,上市前盈利很好、但上市以后就变脸。

    在中国资本市场,过去出口过松的重要原因其实在于有着大量散户参与,政策出于保护中小投资者的角度,不愿意让债券违约或者股票退市。但在中国债券市场,两年以前我们开始实施合格投资者制度,规定个人投资者需要有300万资产才有资格买债券,这意味着参与债市投资的都是有钱人。而在新设的科技创新板块上,我们规定了个人投资者需要有50万以上资产才能参与,这也意味着不再有散户参与。正是得益于制度的变革,中国在18年才会出现100多家债券违约,刚兑的打破其实是巨大的进步,我们也相信在未来的新设科技创新板块上退市有望常态化。

    

    而新设的科技创新板块另一个制度创新是注册制,这其实早已在中国债券市场实施。其实只要管好了资本市场的出口,坏人可以得到惩罚,那么就可以把进口的门打开。而如果放开了股票和债券的供应,那么就不仅能更好地帮助中国经济发展,还可以防范市场投机过度。试想为什么香港市场的垃圾股没人炒?就因为垃圾股供给是无限的,炒过头了新的公司或者旧的大股东可以分分钟新发或者增发股票卖给你。

    告别地产时代,迎接金融时代。

    总结来说,过去在工业化时代,房地产的作用功不可没,不仅推动了工业经济发展、也为居民积累了财富。但随着后工业化时代的到来,中国经济将转向服务业和科技驱动,未来唯一能取代房地产功能的只有资本市场,健康的股市和债市不仅可以助力中国优秀的企业发展,也能帮助居民的财富保值增值。

    因此,虽然我们或将告别地产的黄金时代,但是18年的债券大牛市和19年股票牛市的曙光,意味着我们有望进入资本市场大发展的金融时代。

    

    延伸阅读:

    夏磊:房地产税能否替代土地出让收入?

    虽然短期房地产税不能替代土地出让收入,房地产税对预期有显著影响。一旦开征房地产税,地方土地出让收入预期将有下滑,因此,房地产税与土地出让收入,在一定时期存在“跷跷板”关系,此消彼长,不能完全替代。

    

    2019年政府工作报告提出“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法”,房地产税再次引发热议。为什么要进行房地产税改革?改革方向、节奏、力度是什么?房地产税能否替代土地出让收入?

    我国与房地产相关的税种有11个,但大多集中于开发建设环节,保有环节的税收包括房产税和城镇土地使用税,2017年仅占地方本级税收收入的7.2%,远低于OECD国家50%的平均水平。

    我国保有环节税收规模相对较少,主要在于税基小。从征税范围来看,现行房产税和城镇土地使用税对居民自用住房免征,对居民出租住房未强制征税。从计税依据来看,房产税采用房产原值扣除10-30%或租金、城镇土地使用税采用固定单位税额。

    当前,我国地方财政高度依赖土地出让收入和房地产相关税收。2016年,地方本级财政收入中,土地出让收入占比28.6%,房地产相关税收占比17.1%。这些税收集中在房地产开发建设环节,2016年房地产相关税收中开发建设环节、交易环节和保有环节规模占地方财政收入的比重分别为9.3%、4.4%和3.4%。随着我国城市化推进,新房成交占比不断下降,土地出让收入和房地产开发建设环节税收规模增速降低是趋势,叠加减税降费,地方财政压力将进一步凸显。

    房地产税改革,方向是将房产税和城镇土地使用税,这两个涉房涉地的税种二税合一,并对个人住房开征房地产税;目的是用房地产税替代土地出让收入,完善地方税制,使地方政府房地产相关税收收入适应未来存量房时代新形势。

    我们建立了房地产税规模测算模型,对未来全国和各省房地产税增收规模进行评估。设定“房地产税规模=名义税率*全国存量住房价值*征税住房占比”,其中征税住房占比由人均免征面积和城镇家庭住房面积结构决定。因此,税收方案中的名义税率和免征面积,是决定房地产税规模的税制因素。测算结果表明:

    短期内,房地产税规模无法比拟土地出让收入。以2017年土地出让收入5.2万亿为标准,要使房地产税超过土地出让收入;免征面积0平时,税率需在2.5%以上;免征面积12平时,税率需在4%以上。因此,如果免征面积超过12平,税率在4%以内,房地产税无法替代土地出让收入。

    参考国际上0.6-6.7%的房地产税收入比,我国合理的实际税率为0.1-1%,对应人均免征面积30平、综合名义税率0.3-3.5%。在目前的存量房规模和房价水平下,房地产税1678-19579亿,仅相当于2017年土地出让收入均值的3.2-37.6%。

    短期内,各省房地产税均无法替代土地出让收入。按免征面积30平,各省房地产税替代土地出让收入的税率临界值位于4.8-23%,均远超当前合理名义税率上限3.5%。各省房地产税对土地出让收入替代度呈“东部沿海-中部-西部、东北和京沪”阶梯式递增,与地方财政对土地出让收入依赖度负相关。京沪进入存量房时代,土地出让收入不再是政府重要收入来源,同时房地产税税源规模大,因此替代度高。其他省份处于增量房时代,土地出让收入远高于房地产税规模。因此,经济越发达、房地产市值越大的省份,土地出让收入占地方财政的比重更高,替代度反而更低。

    长期看,在三大前提条件下,房地产税可完全替代土地出让收入成为地方重要财政收入。一是随着城镇人口和人均居住面积提高,税源规模大幅增加。二是若房价增速低于人均可支配收入增长、房价收入比将下降,居民可承受更高的实际税率。三是随着存量房时代逐步到来,土地出让收入规模降低,地方政府征税动力提升。测算显示,未来房地产税上限可达7.2万亿、占地方财政收入47.7%,超过2017年24%的土地出让收入占地方财政收入比例。

    需要注意的是,虽然短期房地产税不能替代土地出让收入,房地产税对预期有显著影响。一旦开征房地产税,地方土地出让收入预期将有下滑,因此,房地产税与土地出让收入,在一定时期存在“跷跷板”关系,此消彼长,不能完全替代。

    房地产税改革影响深远、意义重大。在立法先行的总指引下,相信一定经过认真论证并做好相关准备工作后,方会出台。夏磊地产观察 (本文作者介绍:恒大研究院副院长兼首席房地产研究员。)

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