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新加坡组屋制度下“0房奴”?给中国房产的启示

发布日期:2018-09-27  来源:
    目前,高房价是国人绕不过的话题,房产预售制度,公摊面积等各种房产问题逐渐显现,当前我国房地产市场存在的问题,很大程度上跟我国基本住房制度有关。

    本期我们以创造高住房自有率奇迹的新加坡为例,探究“居者有其屋”的成功之路。

    新加坡是“居者有其屋”的成功践行者,不仅解决了自治初期的“房荒”问题,还形成了“廉租房—廉价组屋—改善型组屋—私人住宅” 的阶梯式供应体系,住房自有率更高达90.9%,成为世界上拥屋率最高的国家之一。短短半个世纪,新加坡如何从“贫民窟”华丽转身为解决国民住房问题的“全球典范”?新加坡又能为我国住房制度改革提供怎样的借鉴经验?

    



    新加坡的高住房自有率奇迹建国后短短30年,新加坡成功从第三世界跻身第一世界,在创造经济奇迹的同时,更以其高住房自有率成为全球典范,被公认为全世界解决住房问题最好的国家之一。人均住房面积从自治之初的不足6平提高至2015年的27.6平;套户比在1985年达到1后一直稳定在1以上;住房自有率在2001年达到历史高点93.1%,此后一直维持在90%左右。

    新加坡还形成以组屋为主、私宅为辅的住房供给结构。82%以上的新加坡人居住在政府提供的组屋中,仅有不到18%的高收入家庭和外国人住在开发商建设的私人住宅。组屋类型多元,不仅有提供给中低收入家庭的普通组屋,还面向“夹心层”家庭提供设计更好、面积更大、配套更全的执行共管公寓和3-Gens公寓,满足多层次住房需求。而价格不到私人住宅的1/3,组屋的房价收入比始终维持在5.5左右,私人住宅的房价收入比约为21,均远低于香港(47)、北京(44)和上海(44)等,居民购房压力较小。

    



    见贤思齐,最好的学习就是模仿,是什么造就了新加坡高住房自有率的奇迹?

    新加坡住房制度四大支柱(1)国有为主的土地制度

    政府以低价转让土地给HDB,保障组屋建设量足价廉:一是保证组屋建设用地充足,由SLA征收并向HDB供应大量公共建设用地;二是HDB以远低于市价获取土地,组屋售价远低于私宅。

    (2)公积金主导的住房金融制度

    住房金融体系以强制储蓄型的中央公积金为主、辅以商业贷款。《中央公积金法》明确规定,所有公民和永久居民均需缴纳公积金,2017年覆盖率高达95.3%。1968年开始用于购买组屋,1981年扩至私宅,中央公积金制度大幅提升新加坡人房屋购买力。新加坡公积金缴存比例极高,2016年以来为37%(雇员20%,雇主17%),远高于德国、中国、巴西、智利等国家。

    (3)交易保有并重的税收制度

    新加坡房地产相关税种包括印花税、财产税和所得税。

    印花税税率采取累进制,房屋价值越低、持有年限越长,税率越低;区分公民、永久居民、外国人和法人实体,对本国公民有税收优惠。

    财产税按年值征收,税率为超额累进制,且自住房屋远低于非自住住宅。

    租售环节均需缴纳所得税:租赁环节由出租人缴纳,买卖环节只针对投资炒作的个人征收。

    (4)组屋主导的住房供应体系

    组屋可分为两种,一是面向中低收入家庭的普通组屋,二是面向收入超过组屋申请上限但又无力购买私宅的“夹心层”提供的改善型组屋。私人住宅主要面向高收入公民及无法购买组屋的外国人,按照是否拥有土地所有权可分为有地私宅和非有地私宅。

    新加坡住房自有率极高,2017年高达90.9%。只有收入极低的公民和短暂旅居的外国人租房居住,占比不到10%。

    



    启示(1)新加坡是城市国家,政府可背负起对居民的住房责任

    新加坡国土面积721.6平方公里,总人口仅561.2万,人口少的基本国情决定新加坡居民的住房负担远低于中美等人口大国;而新加坡经济实力稳居全球前列,政府有足够财力建立起以住房自有为导向的住房制度。

    (2)构造“廉租房—廉价组屋—改善型组屋—私人住宅”的阶梯化供应体系

    以廉租房保障极低收入家庭,以廉价组屋面向中低收入群体,以改善型组屋支持夹心层购房,以私人住宅满足高收入群体及外国人,层层递进,满足多样化需求。

    (3)供给端发力解决住房问题,辅以需求端调控

    新加坡人口较少,政府对住房市场拥有绝对控制权,往往从供给侧发力解决住房问题,通过不断调整住房供给去适用新的住房需求:“基本自住需求—实现产权自有—提升住房质量”;需求端主要是通过限售、差别化税率、严惩弄虚作假等方式抑制投机。

    (4)始终保持政策连续稳定

    1966年颁布《土地征收法》,赋予政府低价征地权,为组屋大规模、低成本建设提供土地保障;1968年开始允许公积金购买组屋,1981年拓展至私宅,大幅提高居民购买力;1996年推出EC公寓、2005年推出DBSS公寓、2013年推出3-Gens公寓,从供给形式上不断满足住房消费升级的新需求。新加坡始终保持住房政策的连续性,循序渐进实现“居者有其屋”的住房目标。
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